La réglementation s’étoffe sans cesse. Entre le DPE collectif, l’audit énergétique, le PPT et on en passe, le copropriétaire est parfois perdu. A qui incombe tel diagnostic ? A quel moment le réaliser ? Petit vademecum à mettre entre toutes les mains.
1. Le DPE logement
Pour qui ? Pour le propriétaire de l’appartement. Comme son nom l’indique, le diagnostic ne porte que sur le logement.
A quel moment ? En cas de vente ou de location de l’appartement. En cas d’augmentation de loyer au cours du bail, le bailleur aura aussi besoin du DPE. Si le diagnostic a été réalisé avant le 1er juillet 2021, il doit être refait.
Bon à savoir : le DPE s’impose désormais aussi pour les propriétaires de meublés touristiques lors de la demande d’autorisation préalable.
2. Le DPE collectif
Qui ? Pour le syndic. Tous les immeubles d’habitation collective (monopropriété ou copropriété) sont concernés lorsque le permis de construire de l’immeuble a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Quoi ? Le diagnostic porte sur l’ensemble de l’immeuble : parties communes et parties privatives. Dans certains cas, le diagnostiqueur peut toutefois se contenter de visiter un échantillon représentatif de logements.
Quand ? Tout dépend de la taille de l’immeuble. Pour les copropriétés de plus de 50 lots, elles doivent d’ores et déjà réaliser les diagnostics. Pour les copros de 50 lots et moins, l’obligation entre en vigueur au 1er janvier 2026.
3. Le Plan pluriannuel de travaux (PPT)
Qui ? Le syndic inscrit le projet de PPT à l’assemblée générale. Toutes les copropriétés de plus de quinze ans (à compter de la date de réception des travaux) sont concernées.
Quoi ? Le PPT (qui inclut un DPE collectif) porte sur les parties communes et les équipements communs. Son objectif est de fournir un planning de travaux avec des estimations de coûts et des priorités, pour l’entretien et l’amélioration durant les dix prochaines années.
Quand ? L’obligation est déjà en vigueur pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans, quelle que soit leur taille. Le projet de PPT doit être discuté lors de la prochaine AG afin de choisir un prestataire. Le projet de PPT ou le PPT doit être transmis à l’acquéreur en cas de vente d’un lot (à partir de 2026 pour les petites copropriétés).
4. L’audit énergétique
Qui ? L’obligation concerne uniquement les monopropriétés, c’est-à-dire les maisons individuelles, mais aussi les immeubles collectifs d’habitation détenus par un seul et même propriétaire.
Quoi ? L’audit énergétique va plus loin que le DPE collectif en présentant des propositions de travaux détaillées avec des estimations de gains mais aussi des estimations de coûts.
Quand ? Cet audit s’impose en cas de vente lorsque l’immeuble apparaît classé en E, F ou G. Il peut aussi être exigé dans le cadre d’un projet de rénovation globale afin de bénéficier des aides telles que MaPrimeRénov’.
5. Le DPE tertiaire
Qui ? Uniquement, les locaux abritant une activité tertiaire.
Quoi ? Le DPE tertiaire est une autre forme du DPE qui repose uniquement sur l’analyse des consommations réelles établie à partir des factures.
Quand ? Le DPE tertiaire n’est exigé qu’en cas de vente d’un local tertiaire. A la location, même s’il n’est pas obligatoire, il sera cependant souvent réclamé. En dehors de tout contexte de vente ou de location, le DPE tertiaire est aussi demandé pour les bâtiments publics d’une surface de plus 250 m² accueillant un établissement recevant du public de la 1re à la 4e catégorie. Le DPE doit alors être affiché de façon permanente.
6. Le Diagnostic Technique Global (DTG)
Qui ? Pour le syndic. Seules les copropriétés sont concernées.
Quoi ? Le DTG est une information complète sur l’état technique global de l’immeuble de ses équipements communs. Il recense les travaux à effectuer.
Quand ? La réglementation ne l’impose que dans deux circonstances : lors de la mise en copropriété d’un immeuble, ou lorsque l’immeuble présente des désordres (procédure d’insalubrité ou de mise en péril par exemple). Dans les autres cas, ce DTG reste purement facultatif. Il peut toutefois se substituer au PPPT. Lorsque le DTG existe, il doit être transmis en cas de vente d’un lot.
7. Le Diagnostic structurel
Qui ? Sont concernés les immeubles collectifs d’habitation dans des zones définies par le maire de la commune. Qu’il s’agisse d’une monopropriété ou d’une copropriété.
Quoi ? Comme son nom le suggère, ce diagnostic a vocation à prévenir les effondrements d’immeubles.
Quand ? La loi est assez récente (avril 2024), le décret d’application est attendu courant 2025. Mais on sait déjà que ce diagnostic sera à réaliser dès que l’immeuble est inscrit dans une zone géographique ou une typologie d’habitat définie par le maire. Lorsque le Projet de PPT a été réalisé, la copropriété en sera toutefois exemptée.
8. Le Dossier Technique Amiante (DTA)
Qui ? Pour le syndic. Le DTA porte sur toutes les parties d’immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Quelle que soit leur destination (habitation ou tertiaire).
Quoi ? Le DTA constitue le carnet de santé amiante du bâtiment, avec des repérages, mais aussi des analyses, des mesures d’empoussièrement… Il permet ainsi de tracer l’amiante dans le bâtiment et de prévenir d’éventuelles expositions, notamment en cas d’intervention pour l’entretien ou des travaux.
Quand ? Chaque bâtiment construit avant 1997 est censé disposer d’un DTA depuis fin… 2005. Ce DTA doit également être mis à jour en permanence avec notamment des évaluations de l’état de conservation (tous les trois ans maximum) afin de s’assurer que des fibres d’amiante ne sont pas relâchées dans l’environnement intérieur.
Bon à savoir : Il existe également un DA-PP (Dossier amiante parties privatives) pendant du DTA pour les parties privatives quelle que soit leur destination.
9. Le CREP parties communes
Qui ? Toutes les copropriétés à usage d’habitation construites avant 1949.
Quoi ? Le Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) porte uniquement sur les parties communes du bien.
Quand ? Le Crep des parties communes est une obligation depuis août 2008. La réglementation ne précise cependant aucune date de validité pour le Crep parties communes, mais lorsque le diagnostic a révélé la présence de plomb, il est conseillé de le refaire à période régulière.
10. Les autres diagnostics immobiliers
Qui ? Tous les propriétaires d’un appartement.
Quand ? En cas de vente ou de location d’un lot au sein d’un immeuble, les autres diagnostics sont également exigés pour les parties privatives à usage d’habitation : l’état de l’installation intérieure d’électricité, l’état de l’installation intérieure de gaz, le Constat de risque d’exposition au plomb, le diagnostic termites (dans les zones définies par arrêté préfectoral), le diagnostic amiante (uniquement en cas de vente).
MORALITÉ
La réglementation en immeuble est souvent complexe. Les obligations s’entremêlent : entre celles qui incombent au syndic, celles qui relèvent du copropriétaire, celles qui pèsent sur l’habitation, celles qui s’adressent au tertiaire… En cas de doute, il est préférable de demander conseil à un diagnostiqueur Ex’im qui pourra vous renseigner au mieux pour demeurer dans les clous.
