Après de nombreux efforts, vous avez trouvé la pépite immobilière que vous souhaitez acheter. Certains d’entre vous vont prendre la décision de passer par un courtier qui vous accompagnera et vous conseillera pour comparer les offres bancaires et ainsi trouver les meilleurs taux et conditions pour acquérir votre bien. Il gèrera également – et ce n’est pas négligeable – l’aspect administratif de l’achat que ce soit côté acheteur ou côté vendeur. Passer par un courtier tel que Pretto peut donc être très avantageux pour gagner du temps et de l’argent.
Mais pour éviter toute mauvaise surprise lors de la transaction, il vous faut maitriser certaines caractéristiques du bien avant de communiquer l’offre d’achat. D’où l’existence des diagnostics immobiliers obligatoires.
Ceux-ci forment le dossier de diagnostic technique (DDT), qui avant la signature du compromis de vente doit être présenté à l’acheteur. Le but de ces diagnostics est d’informer le futur acheteur des caractéristiques et de l’état du bien immobilisé à vendre. Le DDT contient toutes les informations clés dont vous aurez besoin dans ce domaine !
Mais quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires exactement ?
Ces diagnostics immobiliers obligatoires sont essentiels pour jauger votre future acquisition. 10 diagnostics immobiliers sont dits “obligatoires”. En pratique, plusieurs facteurs déterminent leurs réalisations :
- Quel est le type de bien mis en vente ? Maison individuelle ou appartement ?
- Où le bien est-il localisé?
- De quand date sa construction?
- Quelle est la durée de validité des diagnostics effectués précédemment etc.
Les diagnostics et conditions obligatoires incluent :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Le repérage amiante)
- L’état de l’installation d’assainissement non collectif
- Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP)
- L’état de l’installation intérieure électrique
- L’état de l’installation intérieure de gaz
- L’état des risques et pollutions (ERP)
- La mesure de la superficie (Loi Carrez)
Et en détail, ça veut dire quoi ? Pas de stress, on clarifie tout !
Qu’est-ce donc que….
… le diagnostic de performance énergétique (DPE) ?
Depuis janvier 2011, les annonces immobilières de vente et de location sont tenues d’exhiber l’étiquette du DPE du bien immobilier. Celui-ci permet de mesurer quelle est la quantité d’énergie consommée au sein d’un logement ainsi que quelle quantité de gaz à effet de serre (GES) est émise. Les étiquettes « Énergie » et « Climat » sont ensuite attribuées au bien. Le DPE est attribué à tous les logements, et à l’heure de la transition écologique, il peut potentiellement jouer en faveur de la vente !
Durée de validité : 10 ans
…. L’état de l’installation d’assainissement non collectif ?
Celui-ci évalue si l’installation d’assainissement non collectif autonome est conforme aux règles imposées. Il doit être réalisé dans le cas de maisons individuelles ainsi qu’immeubles qui ne figurent pas dans réseau de collecte des eaux usées public.
Durée de validité : 3 ans
…. Le constat des risques d’exposition au plomb ?
Ce constat concerne les peintures du logement : il quantifie leur concentration en plomb. Son but est de déterminer les risques de saturnisme infantile ainsi que la possible dégradation du logement. Tous les logements construits avant le 1er janvier 1949 doivent le fournir impérativement.
Durée de validité : Permanente si nulle trace n’a été relevé. Renouvellement si plus d’un an dans le cas contraire.
…La mesure de la superficie privative (Loi Carrez)
Cette mesure concerne les logements en copropriété excédant les 8 m2 et permet de faire le constat du métrage du bien (hors espaces extérieurs). Les espaces clos et couverts à l’exception des caves, garage et places de parking, d’une hauteur supérieure à 1m80, sont inclus. Attention ! Ce n’est pas le même calcul que celui de la surface habitable.
Durée de validité : Permanente si aucune modification de surface
Attention :
- Au prix du service : parce qu’il n’y a pas de réglementation des tarifs des diagnostics, il est conseillé de consulter un éventail d’experts avant de finaliser un devis.
- Aux dates : attention de ne pas se laisser piéger par des problèmes de dates : veiller à la validité des diagnostics immobiliers au moment de la signature des compromis de vente. Si la validité est expirée, cela peut poser un problème au vendeur dans le cas d’un litige où il verrait sa responsabilité engagée
Et si je suis le futur acquéreur, quelle est ma marge de manœuvre quant au diagnostic immobilier obligatoire et mon offre d’achat ?
à Se garantir une meilleure marge de manœuvre grâce à l’anticipation
Familiarisez-vous avec ces documents le plus vite possible et renseignez-vous, posez des questions ! Le DDT et l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires ont l’avantage de devoir être transmis dans la période de l’avant-contrat, et au maximum l’acte de vente définitif est signé chez le notaire. Alors prenez de l’avance !
Pour rappel, l’acquéreur a un délai de rétractation de 10 jours, commençant le jour après que la lettre recommandée contenant le compromis et toutes ses annexes aient été reçus.
à Vice caché : profitez-en pour annuler la vente !
Si des vices cachés font surface une fois l’acte de vente signé, la transaction peut être annulée. Et cela grâce à l’article 1641 du Code Civil : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. », qui protège l’acquéreur.
L’activation de cette clause nécessite que ce vice soit inconnu de l’acheteur. Ainsi prendre le temps de vous familier avec le DDT est crucial pour vous éviter de laisser passer un défaut du bien. Dans le cas où vous invoquez les vices cachés, il y a devant vous deux ans, dès leurs découvertes, pour qu’une réclamation soit déposée devant le Tribunal de Grande Instance.
Que retient-on ?
- Il est absolument nécessaire de réaliser le DDT (et les diagnostics immobiliers obligatoires afférents). C’est une étape que l’on ne peut pas esquiver en tant que vendeur.
- Faites bien attention aux dates : la validité de certains diagnostics est limitée, ceux-ci doivent être réalisés selon l’estimation de la date de vente
- La responsabilité de réaliser ces diagnostics et la précision et exactitude des informations mentionnées incombent au vendeur.
- Le futur acquéreur a aussi une part à jouer : c’est sa responsabilité de prendre le temps de construire une vision claire et précise de l’état du bien et des éventuels travaux à réaliser, pour éviter toute mauvaise surprise. Néanmoins, si les vices ont été cachés, alors la vente peut être annulée.
