Pourquoi faire simple ? En matière de construction, il existe déjà un sacré paquet de surfaces différentes. Une nouvelle fait son apparition au 1er juillet, la surface de référence pour le DPE. Gare aux confusions.
L’usage voulait parfois que l’agent immobilier ou le notaire utilise la surface indiquée dans le DPE pour renseigner son annonce. Question de simplicité. Après tout, le DPE s’appuyait aussi sur la surface habitable augmentée des vérandas chauffées. On oublie.
A partir du 1er juillet 2024, la règle change. Pour effectuer son DPE, le diagnostiqueur devra désormais mesurer la « surface de référence ». Vous avez dit « surface de référence » ?!?! La réglementation a précisé son mode de calcul : la surface habitable reste le point de départ, les vérandas chauffées sont toujours prises en considération, mais en plus on y ajoute désormais « les surfaces des locaux chauffés pour l’usage principal d’occupation humaine, d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m » (dixit l’arrêté du 25 mars 2024).
En clair, cela veut dire que certains locaux jusqu’à présent exclus du DPE seront aussi mesurés à l’avenir. Exemple type, lorsqu’une partie de sous-sol ou de la cave a été aménagée en souplex. Ou lorsqu’une partie du garage est réservée à l’occupation humaine. Du moment que la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m et que le local est chauffé, sa surface entre dans le calcul du DPE. Avec, forcément, une incidence sur la performance énergétique : on le sait, la surface a une grande influence sur le classement énergétique.
Moralité, il faudra se montrer encore plus vigilant à l’avenir. Tout particulièrement, en cas de location où la surface habitable exacte doit être renseignée dès la petite annonce -avec le risque d’une révision de loyer à la baisse en cas de surface inexacte. Car la surface de référence du DPE recouvre la surface habitable, mais pas l’inverse : la surface habitable peut se révéler nettement inférieure à la surface du DPE.
On récapitule
Du coup, pour un même bien en vente ou en location, il faudra parfois mesurer plusieurs surfaces qui peuvent se révéler (très) différentes :
- la surface Carrez (ou surface privative) pour la vente d’un lot en copropriété ;
- la surface Boutin (ou surface habitable) pour la location d’une résidence principale ;
- et la surface de référence utilisée à partir du 1er juillet pour le calcul du DPE.
| Surface privative (Loi Carrez) | Surface habitable (Loi Boutin) | Surface de référence (DPE) | |
| Combles aménagés (>1,80 m) | Oui | Oui | Oui |
| Combles non aménagés (>1,80 m) | Oui | Non | Non |
| Grenier (>1,80 m) | Oui | Non | Non |
| Réserve et remise | Oui | Non | Oui (*) |
| Véranda | Oui | Oui (**) | Oui (*) |
| Caves | Oui (*) | Non | Oui (*) |
| Sous-sol (autres que caves garage et parking) | Oui | Non | Oui (*) |
| Garage | Non | Non | Oui (*) |
(*) Si elle fait partie prenante de l’unité d’habitation (accessible directement du logement) et qu’elle est aménagée pour une occupation humaine, ce n’est plus une cave elle peut donc être CARREZ
(**) si elle est chauffée ce n’est plus une véranda mais une pièce de vie (R155-1 du CCH)
