Bureaux, commerces, entrepôts ou locaux d’activité : contrairement au logement, les baux tertiaires bénéficient d’une réglementation un peu plus souple. Cela vaut aussi pour les diagnostics immobiliers. Les obligations existent, mais elles sont moins nombreuses et varient selon la nature de l’opération : location, vente des murs ou cession d’un fonds de commerce.
Bail tertiaire : des obligations limitées
Dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel, le dossier de diagnostics reste plutôt light. Deux documents sont incontournables : l’état des risques et le fameux DPE, qui pour le coup se révèle un peu différent. Dans le tertiaire, la méthode de calcul diffère puisqu’elle repose généralement sur les consommations réelles d’énergie, à partir des factures.
En théorie, la réglementation n’exige pas d’annexer le Dossier technique amiante (DTA) au bail. En théorie, on a bien dit… Car en pratique, les baux tertiaires en font souvent mention. On rappelle que le DTA, obligatoire pour les bâtiments avec un permis de construire antérieur à juillet 1997 est censé être mis à disposition des occupants de l’immeuble.
Enfin, selon la superficie du local, des obligations supplémentaires peuvent s’appliquer. L’annexe environnementale doit ainsi être jointe aux baux portant sur des locaux de plus de 2.000 m². Dans le même esprit, une déclaration et un suivi des consommations d’énergie des bâtiments dédiés aux activités tertiaires de plus de 1.000 m2 est demandé dans le cadre du décret tertiaire.
Vente de murs commerciaux : un dossier plus étoffé
Lorsqu’il s’agit de vendre les murs d’un local commercial ou professionnel, plusieurs diagnostics doivent être fournis à l’acquéreur. Comme pour un bail, on retrouve le DPE et l’état des risques et pollutions.
S’y ajoute le diagnostic amiante avant-vente pour les bâtiments dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997. Contrairement au DTA, ce repérage est spécifiquement réalisé dans le cadre de la transaction immobilière.
Selon la situation du bien, d’autres diagnostics peuvent également être exigés. C’est notamment le cas du diagnostic termites, obligatoire dans les zones déclarées infestées par arrêté préfectoral. Si le local se situe dans un immeuble en copropriété, le vendeur devra aussi fournir le mesurage de la surface privative selon la loi Carrez.
Cession d’un fonds de commerce : un cas particulier
La situation est différente lorsque la transaction porte uniquement sur un fonds de commerce. Dans ce cas, le bien immobilier ne change pas de propriétaire : seul le droit d’exploiter l’activité est cédé.
Aucun diagnostic n’est exigé mais il est tout de même conseillé de communiquer les différents diagnostics amiante et DPE.
Des diagnostics facultatifs… mais souvent utiles
Au-delà des obligations réglementaires, certains diagnostics peuvent être réalisés de manière volontaire afin de mieux sécuriser une transaction ou d’anticiper d’éventuels travaux. Les deux parties peuvent s’entendre par exemple sur la réalisation d’un repérage amiante avant-travaux, d’un état parasitaire ou d’un diagnostic structure. Aucune limite en la matière, tous les diagnostics peuvent être imaginés afin de sécuriser la transaction.
Et pour les immeubles à usage mixte ?
Cas fréquent : un immeuble comprenant un commerce au rez-de-chaussée et un logement dans les étages. Lors de la vente de l’ensemble, la partie habitation et la partie tertiaire doivent être distinguées car ce n’est pas la même réglementation. La partie logement peut nécessiter un diagnostic plomb, des diagnostics électricité ou gaz, voire d’autres contrôles spécifiques.
Le DPE constitue également un point d’attention. Dans un bâtiment à usage mixte, pas de DPE à l’immeuble, il faudra prévoir deux DPE distincts pour la partie habitation et pour la partie tertiaire, chacun utilisant une méthode différente.
