On les résume trop souvent à une étiquette de couleur. Une erreur. Les diagnostics immobiliers ne sont pas là pour faire joli : ils informent l’acquéreur, mais ils protègent aussi le vendeur. Démonstration flagrante à travers une récente décision de la cour d’appel de Poitiers.
L’après-vente, version désillusion
L’acquéreuse pensait sans doute avoir réalisé une bonne affaire. Quelques mois après l’achat d’un immeuble d’habitation, la réalité la rattrape : défauts de l’installation électrique, chauffe-eau hors service, murs non isolés. Convaincue d’avoir été trompée, elle saisit la justice, attaque le vendeur et lui réclame 15.000 euros de dommages et intérêts pour vices cachés, estimant le bien impropre à son usage. Sur le papier, le dossier semble solide. Dans les faits, c’est une autre histoire.
Tout était pourtant écrit
Car les diagnostics techniques avaient bien été annexés à l’acte de vente. Certes, le DPE affichait une étiquette vierge — nous sommes fin 2021, cela était encore autorisé — mais il mentionnait explicitement l’absence d’isolation : « Mur double avec lame d’air non isolé donnant sur l’extérieur », « Plancher bas : dalle béton non isolée ». Des informations claires, précises, l’acquéreuse ne peut pas dire qu’elle n’a pas été informée.
Même raisonnement pour le chauffe-eau électrique. Le DPE précisait que l’équipement avait plus de quinze ans. Selon les juges, une panne survenue six ou sept mois après l’achat n’a donc rien d’anormal. Là encore, aucun vice caché : l’information était disponible avant la signature.
Une installation électrique jugée dangereuse
Dernier point soulevé : l’électricité. Difficile pour l’acquéreuse de plaider la surprise. Le diagnostic électrique listait plusieurs anomalies qualifiées de « non anodines » : absence de dispositif différentiel, défaut de mise à la terre, protections inadaptées contre les surintensités. Et le document recommandait explicitement l’intervention d’un professionnel pour remédier à ces défauts. Pour la cour, la dangerosité était clairement portée à la connaissance de l’acquéreuse.
Quand le diagnostic protège le vendeur
Sans surprise, la cour d’appel confirme le jugement de première instance. Aucun vice caché ne pouvait être reproché au vendeur. Ouf de soulagement. Mieux encore : l’acquéreuse est condamnée à lui verser 3.000 euros au titre des frais de procédure.
Cette affaire rappelle une réalité trop souvent oubliée : les diagnostics immobiliers ne sont pas qu’une formalité administrative. Ils constituent une preuve essentielle en cas de litige et une véritable assurance juridique pour le vendeur. Quant à l’acquéreuse, elle peut sans doute se mordre les doigts de ne pas avoir prêté davantage attention aux diagnostics. Tout était écrit noir sur blanc.
Cour d’appel de Poitiers, 21 octobre 2025, RG n° 24/00193.
